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      “金九銀十”無望?8月多城土地、新房成交大跌,專家:“限跌令”后壓力大

      2021-09-16 13:53 來源:華夏時報 瀏覽人數:96次

            日前,某研究院報告顯示,8月全國40個典型城市土地成交繼續降溫,40城新房成交量已連續大降三個月。

       
            業內專家表示,從目前這波行情來看,接下來樓市走向強勢的可能性非常小,買賣雙方都存在觀望情緒。最近要警惕土地市場和房屋買賣市場出現的降溫情況,適當的降溫體現了政策效益,但降溫過快也會引起新的問題。
       
            而在近一個月的時間里,多地發出“限跌令”來穩定房價,然而專家表示,限跌令說明背后是有壓力的,比如房企的促銷壓力。
       
            土地出讓金大降7成
       
            據《40城土地市場月報》(以下簡稱《月報》)以及《全國40城新建商品住宅成交報告》(以下簡稱《報告》)的數據可知,8月全國典型城市的土地成交和新房成交都有一定的降幅。
       
            具體來看,據《月報》顯示,8月40個典型城市(4個一線城市,21個二線城市,15個三四線城市)土地成交建筑面積1618萬平方米,環比同比分別下降15%和70%;土地出讓金收入為842億元,環比增長13%,同比下降72%;移動平均土地成交均價(近6個月土地成交均價)為6579元/平方米,環比下降1.1%,同比增長12%;溢價率為16.2%,環比和同比分別下降1.1%和0.5%。
       
            《月報》解釋稱,8月40個典型城市的土地成交面積、移動平均土地成交均價、溢價率均受第二次集中供地的影響,表現為多地暫?;蜓悠诹说诙渭型僚?。
       
            對此,業內人士在《月報》中分析,“第二批集中供地的調整意味著,樓市更加強調公共屬性和民生屬性,而不是市場化,規則調整將更好地起到短期內穩地價、穩房價、穩預期的作用,房價地價已進入全面管控的階段。”
       
            熱點城市土地出讓金收入繼續走高,但增速下降,冷門城市依舊平淡。從歷史數據看,土地成交溢價率可以反映市場的冷熱程度。
       
            記者注意到,不同城市間的溢價率相差較大,《月報》指出,從22城“兩集中”首批次出讓結果來看,市場分化比較明顯,熱點城市地塊競爭激烈程度并未下降,如重慶、深圳、廈門、杭州等城市溢價率仍處于相對高位水平,但北京、上海等城市實行集中供地政策較為成功,溢價率維持在較低水平;冷門城市交易依舊平淡,如長春、青島等城市溢價率明顯低于其他城市,且不同城市間的冷熱分化仍在加劇。
       
            新房成交面積同比大跌31%
       
            新建商品住宅成交情況是怎樣的?據《報告》顯示,8月40個典型城市(4個一線城市,18個二線城市,18個三四線城市)新建商品住宅成交面積為2324.9萬平方米,環比下降13.6%,同比大跌31.0%,自5月年內首次同比增速轉負以來,新建商品住宅成交量已連續3個月同比下降。
       
            《報告》指出,受去年同期的低基數影響,新建商品住宅移動平均同比增速在2021年5月見頂,隨著今年上半年調控不斷加強,其后持續回落,新建商品住宅市場降溫顯著。
       
            對此,業內人士在《報告》中解釋道,“近幾個月調控政策對樓市影響越發明顯,從政策出臺到市場變化的時間正在縮短。預計未來幾個月,調控對新房成交的影響將持續‘發酵’,新房成交量將繼續回落。”
       
            針對《月報》以及《報告》的描述,業內專家在接受《華夏時報》記者采訪時表示,“就現在這波行情來講,樓市強勢的可能性,或者說這種(使樓市強勢的)因素非常少,因為這一輪的銀行信貸政策非常緊。”
       
            那接下來樓市是否會出現明顯的金九銀十現象呢?業內專家向《華夏時報》記者表示,“從一些購房者的預期來看,在當前政策調控下,(購房者)是在觀望的;房東在價格方面還是有所幻想,并不會積極地加快銷售,也有觀望情緒。從金九銀十的概率來講,應該說這種可能性是比較小的,很難說能看到一個非常強勢的金九銀十的現象,或者說金九銀十的成色會比較弱。”
       
            明年貸款或提前投放,對沖信貸增速下滑
       
            不同城市間新建商品住宅成交情況如何?據《報告》顯示,廈門8月新房成交面積環比增長28.9%,同比大增81.6%,位居40城之首;韶關8月環比下降21.1%,同比明顯下降62.6%,在40城中倒數第一。
       
            業內人士指出,從城市排名特點來看,排名靠前的城市主要為一線城市和部分強二線城市,且地理位置上以南部沿海城市居多;排名靠后的城市主要為弱三線城市,且地理位置上偏中部和西南地區。
       
            此外,業內人士認為,從政策上看,由于一線和強二線城市新房政策已經很緊,8月這些城市的調控關注點更傾向于二手住宅,而弱二線和三線城市則著重加強了新房監管,預計在調控政策影響下未來幾個月三類城市都將繼續降溫。
       
            那金九銀十現象在不同的城市間分化會不會更加明顯?業內專家向《華夏時報》記者表示,“從具體城市來看,大城市在短期內很難出現金九銀十現象,目前(房企)肯定是有壓力的;當然有些地方的市場交易好起來了,跟集中推盤有關系,推盤力度比較大時可能會有這個(金九銀十)表現,市場交易(量)可能從統計數據上來看不會降低到一個低谷。部分城市會受房地產周期影響,有部分一直處于低谷的城市會出現反彈,也會有金九銀十現象,但是我認為這些城市還是少數。絕大多數三四線城市,推出所謂限跌令,說明背后是有壓力的,比如房企的促銷壓力。”
       
            記者查閱資料發現,2021年7月1日出版的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告no.18(2021)》稱,全國房地產市場分化將進一步加劇。具體表現為一二線城市房價漲速要顯著快于三四線城市、地域差距顯著、熱點城市內部分化嚴重。未來,三、四線城市面臨較大的經濟恢復壓力,限貸政策或將適度放松,具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地產市場將迎來新的機遇。
       
             此外,記者了解到,據悉,8月23日央行召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會,強調要繼續做好跨周期設計,銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作。明年上半年計劃投放的部分貸款,或將提前到今年下半年投放,以此對沖近期信貸增速下滑趨勢,增強信貸總量增長的穩定性。特別是要加強預期管理和引導,不向房地產市場發出錯誤信號。此外,也要防止政策調整誤傷合理的市場需求。
       
            對此,業內專家向《華夏時報》記者補充道,樓市也有可能并非像想象中的那么低迷,“(座談會)里面講不要對一些剛需購房者誤傷等,是一個放松的信號。從這個角度來講,有些地方的樓市,并不會像想象的那么悲觀,所以要密切關注最近的信貸政策對樓市的影響。”

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